Jak řešit problémy s ostatními spoluvlastníky?
Vlastníte nemovitost ve spoluvlastnictví a dokážete se s nimi na všem bez problémů domluvit? Pokud ano, patříte k šťastným výjimkám. Většina spoluvlastnictví bývá provázena komplikacemi. A to často v okamžiku, kdy je třeba provést opravy, velké renovace nebo třeba vylepšení. Jak se dá jednat ve chvíli, kdy se některý spoluvlastník odmítá na této formě správy jakkoliv podílet?
Rozděl a panuj
Pokud to je alespoň trochu možné, je dobré zvážit možnost rozdělení spoluvlastnictví. Pozemek lze rozdělit na parcely a dům pak na jednotlivé bytové jednotky. Další možností je přenechat nemovitost jedinému vlastníkovi, který ostatním spoluvlastníkům zaplatí finanční kompenzaci. Řešení rozdělení je dobré udělat dříve, než vám (nebo jinému spoluvlastníkovi) začne téct do bot, a to doslova i obrazně. Pokud proces probíhá pod tlakem získání peněz, nebo renovace může být nepříjemný a nevýhodný.
Žádat rozdělení může každý
Občanský zákoník stanovuje, že nikdo nemůže být nucen setrvávat ve spoluvlastnictví a každý spoluvlastník může žádat jeho rozdělení. To je výhodné, když lze nemovitost rozdělit na menší funkční části, jako jsou bytové jednotky nebo využitelné pozemky. Dům lze dokonce rozdělit nesymetricky, například na byty různé velikosti, s vyrovnáním rozdílů finanční kompenzací. Pokud však nemovitost nelze rozdělit funkčně a ostatní spoluvlastníci nechtějí nebo nemohou vyplatit toho, kdo chce odejít, může být řešením prodej celé nemovitosti a rozdělení získaných peněz.
Žaloba na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví
Pokud ostatní spoluvlastníci nesouhlasí s rozdělením, je možné podat žalobu k soudu. Soud může rozhodnout o odložení rozdělení, ale ne déle než dva roky, pokud by okamžité rozdělení poškodilo ostatní spoluvlastníky.
Soud není vázán návrhem na vypořádání, ale následující pořadí způsobů vypořádání podílového spoluvlastnictví je závazné. Pokud je to možné rozhodne soud o rozdělení společné věci. V opačném případě může podíl přikázat za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům, nebo nařídit prodej ve veřejné dražbě.
Pozor na rodinné spory
Právo na požadování rozdělení může někdy představovat riziko. Například situace, kdy rodiče mají nemovitý majetek. Otec zemře a matka zdědí majetek spolu s dětmi. Může se stát, že matka vlastní většinu a děti menšinu domu. Na první pohled to může vypadat spravedlivě a pohodlně pro matku, ale ve skutečnosti může každé dítě kdykoliv požadovat rozdělení majetku. Pokud matka nemá možnost dítě vyplatit a nemůže dům rozdělit na bytové jednotky a jednu z nich dítěti předat, může se dostat do potíží. Jediným zbývajícím řešením se tak stane - prodej celé nemovitosti a tedy odchod z domova.
Existují však mechanismy prevence těchto hrozeb. Spoluvlastníci mají možnost uzavřít notářskou dohodu o odložení zrušení spoluvlastnictví. Touto dohodou se dobrovolně vzdávají práva požadovat vyplacení svého podílu. Tuto dohodu lze uzavřít maximálně na deset let. Další možností je předat nemovitost dětem nebo jednomu z dětí ještě za života obou rodičů a zřídit k ní věcné břemeno dožití se zákazem zcizení a zatížení nemovitosti. To zajistí rodičům ochranu a kontrolu nad jejich domem po zbytek jejich života.
Při řešení spoluvlastnictví a problémů s tím, že se někdo nestará, začněte raději s předstihem, než pro vás bude rozdělení nevyhnutelné. Snažte se dosáhnout konsenzu a pamatujte na svá práva i povinnosti.
