Jak odhadnout cenu nemovitosti?

Stanovení správné ceny nemovitosti je důležitým krokem při jejím prodeji, nákupu nebo třeba dědictví. Pokud je cena příliš vysoká, může nemovitost dlouho zůstávat bez zájmu. Naopak, příliš nízká částka znamená zbytečnou ztrátu. Jak tedy správně odhadnout tržní hodnotu domu, bytu nebo pozemku? V tomto článku vám přinášíme podrobný přehled možností, metod a postupů, jak na to.

Na čem závisí cena nemovitosti?

Hodnota nemovitosti se neodvíjí jen od její velikosti či lokality. Vlivů tam je mnohem více:

Poloha - rozhoduje město, ale i konkrétní ulice či čtvrť. Rozdíly mezi dvěma sousedními ulicemi mohou být v řádu statisíců korun. Blízkost centra, dostupnost městské dopravy, občanská vybavenost i sousedství mají zásadní vliv na cenu nemovitosti.

Technický stav - zrekonstruovaný byt bude mít jinou hodnotu než byt v původním stavu. U domů se hodnotí i stáří střechy, oken, rozvodů nebo vytápění.

Dispoziční řešení - nepraktické uspořádání místností může snížit atraktivitu i hodnotu jinak dobře situované nemovitosti.

Energetická náročnost - roli stále hraje i to, jak nákladná je nemovitost na provoz. Nízkoenergetické domy nebo byty s podlahovým vytápěním mají mnohem větší hodnotu.

Právní stav - vlastnické vztahy, věcná břemena, zástavy nebo exekuce mohou cenu výrazně snižovat.

Jaké jsou způsoby odhadu hodnoty nemovitosti?

Existuje hned několik metod, které můžete při odhadu využít. Každá má své výhody i omezení, a proto se nebojte kombinovat více přístupů najednou:

Porovnání s podobnými nemovitostmi v okolí

Nejjednodušší, ale také často nejvíce zavádějící metoda. Stačí si projít inzeráty na realitních serverech a porovnat ceny podobných bytů nebo domů. Je ale potřeba dát pozor na to, že inzerované ceny často neodpovídají skutečným cenám, za které se nemovitosti nakonec prodají. A každý byt nebo dům je trochu jiný, proto i rozdíl jednoho patra může znamenat desetitisíce navíc nebo méně.

Nástroje pro online odhad

Na internetu existuje řada bezplatných i placených nástrojů, které vám na základě zadaných údajů (lokalita, výměra, stav, počet místností) vyčíslí odhadovanou cenu. Většinou jde o orientační číslo, které vám může sloužit spíše jako výchozí bod, ale nikdy by nemělo být jediným vodítkem podle čeho byste měli určovat hodnotu nemovitosti.

Znalecký posudek

Pokud potřebujete přesný a oficiální odhad (například pro banku při žádosti o hypotéku nebo při dědickém řízení), obraťte se na soudního znalce. Ten provede podrobnou analýzu, přičemž zohlední vše od technického stavu až po právní náležitosti. Cena znaleckého posudku se pohybuje v řádu několika tisíc korun, ale zase získáte dokument, který má právní váhu.

Odhad od zkušeného realitního makléře

Zkušený makléř, který se specializuje na danou oblast, má často lepší přehled než anonymní online kalkulačka. Zná aktuální nabídku, poptávku i skutečné ceny, za které se nemovitosti prodávají. Jeho odhad je sice neoficiální, ale může být velmi přesný a dobře použitelný například pro nastavení prodejní ceny.

Jak správně postupovat při odhadu ceny?

• Zjistěte si co nejvíce informací o podobných nemovitostech ve stejné lokalitě.
• Porovnejte nabídky z více zdrojů - realitní servery, cenové mapy, prodejní statistiky.
• Využijte online odhadce, ale berte jeho výstupy s rezervou.
• Zvažte konzultaci s realitním odborníkem nebo investujte do znaleckého posudku.
• Nezapomeňte zohlednit i právní stav a případné závazky váznoucí na nemovitosti.

Proč je správný odhad ceny tak důležitý?

Nesprávně stanovená cena vám může způsobit řadu problémů, od zbytečně dlouhého prodeje až po finanční ztrátu. Pokud prodáváte, příliš vysoká cena odradí kupce. Pokud kupujete, příliš nízká cena může být podezřelá a může znamenat skrytý problém. V případě, že se chystáte žádat o hypotéku, banka vám půjčí jen tolik, kolik uzná jako hodnotu nemovitosti, a ne kolik za ni skutečně zaplatíte.

Odhad ceny nemovitosti není jednoduchá disciplína, ale s pečlivým přístupem, trpělivostí a správnými nástroji ji zvládnete i bez odborného vzdělání. A pokud si na to netroufáte, neváhejte se obrátit na naše odborníky, kteří vám rádi poradí.