Kdy může pronajímatel zvýšit nájemné?

Zvyšování nájemného jako právní problém

Zvyšování nájemného je v České republice regulováno občanským zákoníkem, což znamená, že pronajímatelé musí dodržovat specifické právní podmínky, aby se vyhnuli právním problémům. Pokud pronajímatel zvýší nájemné neoprávněně, může to vést k právním následkům a nájemce může mít nárok na kompenzaci nebo snížení nájemného.

Zvýšení nájemného je povoleno, ale vždy musí být v souladu s předem stanovenými pravidly, která upravují, jak a kdy je možné nájemné zvyšovat. Existují tři možnosti, jak může pronajímatel nájemné zvýšit:

• Inflační doložkou ve smlouvě
• Dohodou s nájemcem
• Jednostranným zvýšením dle občanského zákoníku

Inflační doložka

Jedním z nejpřehlednějších způsobů, jakým pronajímatelé upravují výši nájmu, je inflační doložka. Tato doložka ve smlouvě umožňuje pronajímateli automaticky zvýšit nájemné každý rok o míru inflace. Tu vyhlašuje Český statistický úřad. Tato možnost je výhodná, když chcete mít jistotu, že nájemné bude odrážet rostoucí ceny v ekonomice.

Pokud je v nájemní smlouvě zahrnuta inflační doložka, pronajímatel ji může využít bez nutnosti zvláštní dohody s nájemcem. Avšak i v tomto případě musí být zvýšení nájmu v souladu s platnými pravidly a nesmí být nadměrné ve vztahu k aktuální inflaci. Tato forma navýšení je jednoduchá a transparentní pro obě strany, protože vychází přímo z oficiálních údajů o inflaci. Zvýšit celkovou cenu nájemného může pak pronajímatel změnit po uplynutí stanovené lhůty nájemného ve smlouvě. Což nás dostává k druhé možnosti.

Zvýšení nájemného dohodou

Další možností je navýšení nájemného prostřednictvím dohody s nájemcem. Tento proces vyžaduje, aby obě strany – tedy pronajímatel a nájemce – souhlasily s novou výší nájemného. Tento krok je flexibilnější než inflační doložka, protože umožňuje pronajímateli přizpůsobit cenu aktuálnímu stavu trhu nebo kvalitě bydlení, pokud se zlepšily podmínky v daném bytě.

Pokud se pronajímatel a nájemce dohodnou na zvýšení, musí být ujednání písemné, přičemž by mělo obsahovat jasnou částku nájmu nebo transparentní způsob, jak bude nová výše nájmu určena. Zvýšení nájemného dohodou je možné provést maximálně jednou za rok, což omezuje časté změny ceny.

Pokud došlo k rekonstrukci nebo stavebním úpravám bytu, může pronajímatel zvýšit nájemné o maximálně 10 % původní částky, aby pokryl náklady na zlepšení kvality bydlení.

Jednostranné navýšení dle OZ

Pokud není ve smlouvě inflační doložka a nájemník nesouhlasí s dohodou o zvýšení nájemného, může pronajímatel jednostranně navrhnout navýšení podle pravidel občanského zákoníku. Toto navýšení je možné pouze v případě, že aktuální nájemné je nižší než obvyklé nájemné v dané lokalitě.

Jaké podmínky musí být splněny?

• Nájemné lze zvýšit maximálně o 20 % za poslední tři roky.
• Pronajímatel musí doložit, že navrhované nájemné odpovídá běžné ceně v lokalitě. To lze prokázat buď znaleckým posudkem, nebo třemi srovnatelnými nájemními smlouvami.
• Nájemník musí být o navýšení písemně informován, a pokud nesouhlasí, má pronajímatel možnost obrátit se na soud.

Zvyšujte nájem rozumně

Soudní cesta je však krajní řešení, které může být časově i finančně náročné. Proto je vždy vhodné pokusit se nejdříve o dohodu s nájemcem nebo využít smluvní mechanismy, jako je inflační doložka.

Zvyšování nájemného je legitimní způsob, jak reflektovat tržní ceny a udržet investici výnosnou. Na druhou stranu, neúměrné zdražování může vést ke sporům a ztrátě stabilního nájemníka.

Praktické tipy pro rozumné navyšování nájemného:

• Komunikujte s nájemcem – vysvětlete důvody navýšení a nabídněte alternativy.
• Dodržujte zákonné limity – maximálně 20 % za tři roky nebo dle inflační doložky.
• Dbejte na tržní cenu – vyšší nájemné by mělo odpovídat srovnatelným bytům v lokalitě.
• Investujte do bytu – pokud plánujete zvýšení nájemného, nabídněte nájemníkovi lepší podmínky (modernizace, opravy, vybavení).

Zvyšování nájemného je právně i eticky citlivé téma. Pokud postupujete transparentně a férově, zvýšíte nejen příjmy z nájmu, ale i dlouhodobou spokojenost a stabilitu nájemního vztahu.